“Vətəndaşa əmlakını digər əmlakla və ya qismən pul vəsaiti ilə dəyişmək imkanının yaradılması daşınmaz əmlak bazarında fəallığı artıra bilər”
Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında alqı-satqı proseslərinin daha çevik və vətəndaşlar üçün əlçatan olması istiqamətində müxtəlif təkliflər səsləndirilir.
Əmlak eksperti Elnur Fərzəliyev hesab edir ki, daşınmaz əmlak əməliyyatlarında əvəzləşdirmə və qarışıq ödəniş mexanizmlərinin daha geniş və aydın hüquqi çərçivədə tətbiqi bazarın inkişafına müsbət təsir göstərə bilər.
Ekspertin sözlərinə görə, praktikada əmlak almaq istəyən vətəndaşların maliyyə imkanları müxtəlif olur. Bəzi hallarda alıcıda kifayət qədər pul vəsaiti olmasa da, onun başqa daşınmaz əmlakı, avtomobili və ya digər qiymətləndirilə bilən əmlakı ola bilər.
Elnur Fərzəliyev:
“Hazırda daşınmaz əmlak bazarında belə hallar kifayət qədər çoxdur. Məsələn, vətəndaş mənzil almaq istəyir, lakin onun əlində mənzilin tam dəyərini ödəməyə kifayət qədər pul yoxdur. Bununla yanaşı, onun avtomobili, torpaq sahəsi və ya başqa əmlakı var. Alıcı həmin əmlakı satıcıya təklif etməklə razılaşma əldə etmək istəyir.
Mən hesab edirəm ki, belə hallarda vətəndaşların qarşısında daha çevik hüquqi imkanlar yaradılmalıdır.”
Ekspert qeyd edir ki, burada əsas məsələ əmlak mübadiləsinin qeyri-rəsmi formada deyil, notariat və dövlət nəzarəti altında, tam şəffaf şəkildə həyata keçirilməsidir.
Onun təklifinə görə, alıcının satıcıya təqdim etdiyi digər əmlak əvvəlcədən müstəqil və peşəkar qiymətləndirmədən keçirilməli və onun bazar dəyəri müəyyən edilməlidir.
“Əgər mənzilin bazar dəyəri 200 min manatdırsa, alıcının təqdim etdiyi avtomobilin bazar dəyəri 70 min manat, digər əmlakın dəyəri isə 30 min manat müəyyən edilə bilər. Qalan 100 min manat pul şəklində ödənilə bilər.
Beləliklə, bütün əmlakların dəyəri sənədlə təsdiqlənər, müqavilədə əks etdirilər və əməliyyat notariat qaydasında rəsmiləşdirilər.
Əsas məsələ ondan ibarətdir ki, tərəflər arasında razılaşma hüquqi və şəffaf formada həyata keçirilsin”, – deyə ekspert bildirib.
“Qiymətləndirmə mexanizmi xüsusi əhəmiyyət daşıyır”
Elnur Fərzəliyev hesab edir ki, belə mexanizmin tətbiqi zamanı qiymətləndirmə prosesi mühüm əhəmiyyət daşıyır.
Onun sözlərinə görə, alqı-satqı və əvəzləşdirmədə iştirak edən avtomobil, torpaq sahəsi, digər daşınmaz və daşınar əmlak və qanunvericiliklə mümkün olan digər aktivlərin real bazar dəyəri müəyyən edilməlidir.
Eyni zamanda təqdim olunan əmlakın hüquqi vəziyyəti də yoxlanılmalıdır. Əmlak üzərində həbs, girov, digər yüklülük və üçüncü şəxslərin hüquqlarının olub-olmaması müəyyən edilməli, yalnız hüquqi baxımdan sərəncam verilməsi mümkün olan əmlak əməliyyatda iştirak etməlidir.
“Bu, baş tutmayan əməliyyatların reallaşmasına imkan verə bilər”
Ekspert hesab edir ki, belə bir mexanizmin yaradılması hazırda maliyyə çatışmazlığı səbəbindən baş tutmayan bir sıra əmlak əməliyyatlarının reallaşmasına şərait yarada bilər.
“Vətəndaşın əlində əmlak var, amma həmin əmlakı satmadan başqa əmlak almaq istəyir. Digər tərəfdən, satıcı da həmin əmlakı qəbul etməyə razıdırsa, tərəflərin qarşılıqlı razılığını hüquqi mexanizmə çevirmək mümkündür.
Bu zaman həm alıcı, həm satıcı, həm də dövlət üçün şəffaf mexanizm yaranır.
Mənim təklifim ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlak əməliyyatlarında pul + əmlak, əmlak + əmlak və digər qanuni əvəzləşdirmə formalarının tətbiqi üçün daha aydın və praktik hüquqi mexanizm hazırlansın.”
“Məqsəd bazarı daha çevik etməkdir”
Elnur Fərzəliyev vurğulayıb ki, təklifin məqsədi mövcud nəzarət mexanizmlərini aradan qaldırmaq deyil, əksinə, vətəndaşların əmlak mübadiləsi imkanlarını qanuni və şəffaf çərçivədə genişləndirməkdir.
“Bütün əməliyyatlar notariat qaydasında rəsmiləşdirilməli, əmlakların hüquqi vəziyyəti yoxlanılmalı, bazar dəyəri peşəkar qiymətləndirmə ilə müəyyən edilməli və pul ödənişləri qanunvericiliyə uyğun həyata keçirilməlidir.
Əgər bu məsələdə müvafiq qanunvericilik və texniki mexanizmlər təkmilləşdirilərsə, vətəndaş üçün əmlak almaq və satmaq imkanları genişlənə bilər.
Hesab edirəm ki, aidiyyəti dövlət qurumları tərəfindən bu məsələ araşdırılmalı və daşınmaz əmlak bazarının inkişafı baxımından müzakirəyə çıxarılmalıdır.”
Əmlak eksperti Elnur Fərzəliyev hesab edir ki, qanuni, şəffaf və qiymətləndirmə əsasında həyata keçirilən əvəzləşdirmə mexanizminin təkmilləşdirilməsi daşınmaz əmlak bazarında yeni imkanlar yarada bilər.
